作者：子非鱼

01 | 降价卖房被罚

这两天，昆山降价卖房被罚的消息，引发全网热议。

5月5日，昆山市住建局发布通报：

(相关资料图)

昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的 梦之悦花园 项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的 尚滨花园 项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。

根据几个权威媒体报道，其中的尚滨花园在“五一”期间，在“五一”假期前一直是按备案价1.8-1.9万元/平方米的单价销售，此次推出的特惠政策是一房一价，每套房源优惠30万左右，最高可优惠32万元。折算下来均价约1.4万/平方米，相当于75折至8折左右。其中原来一套房总价165万，现在只要133万，五一期间购买还送车位。

才有了公报中所说的“扰乱房地产市场秩序”，被关闭网签的处罚。

这年头，我们见过太多的不可思议，太多的魔幻。尤其从2021年年终楼市转向以来，见过限跌令，见过恶意降价，见过恶意不买房等等完全颠覆我们认知的字眼。

按照计算，从1.9万的备案价，打折至1.4万，也就跌了26%而已。而在上一轮房价上涨浪潮中，作为中国第一县级市的昆山，房价何止翻倍。

为何当初可以翻倍，现在下跌26%，就是扰乱市场？这个灵魂拷问，专家们可以用很冠冕堂皇的理由来解释。

比如，怕跌幅过大引发楼市踩踏事件，引发无法收拾的局面。房地产牵连着很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。

保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大，会传导给土地市场，影响卖地收入。

但是，在如今房价与普通人形成巨大鸿沟的当下，殊不知，其实来一点更有诚意的降价，其实反倒是利好楼市。

02 | 实质性降价才是对楼市最大利好

专家们所担忧的，不能说没有道理，的确，如果房价跌幅过大，而且形成了一定的规模，的确容易引发恐慌性抛盘。

但是，26%还不至于带来这样的结果。地方政府处罚这种大力度打折行为，无非是想遏制这种事情，以免形成比赛式降价。

然而，当下的楼市已经陷入了新一轮僵局。

我在前两篇分析4月份楼市转向的文章中，明确说到过。

此前受口罩因素而被压抑的需求，在一季度集中释放，造就了一季度的小高潮，但这些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求，由于收入和就业复苏并不顺畅，并没有形成，于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。

新的需求为何形不成？主要是收入和就业复苏受阻，尤其是就业，非但没有复苏，反而16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。

而热点城市的高房价，尽管经历了一年半的调整，但只是伤皮不伤骨，对于普通人来说，仍是遥不可及的梦。

就像一套600万的房子，你跌至450万，普通人就能买得起吗？

北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示，2019年，人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。

另外一组数据显示，中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人，北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万，要知道四大一线城市的总人口8300万。

可见，在北上广深杭这种房价超高的城市中，买得起房的是极少数，买不起的才是大多数。

当然，不是每个城市都像北上广深一样高，但也不是每个城市都有北上广深一样的收入。

哪怕被认为幸福最高、在中心城市房价最低的长沙，其房价收入比也在6以上，超过了国际标准线，遑论北上深以及厦门、杭州、广州、南京、苏州等城市。

昆山亦是如此。

作为中国最牛县级市的昆山，由于产业强，区位优势明显，在上一轮上涨浪潮中，也是房价上涨的典型代表。

一个县级市的房价，达到了均价2万元左右，在县域房价排名中位居第6位。

数据：中国房价行情网

根据昆山官方数据，2022年昆山的人均可支配收入70269元。

按照这个房价和收入计算，拿着人均收入的昆山人，买下一套100平米的房子，需要不吃不喝28年。

这种高房价与低收入形成的需求空档，是造成如今各城市无论是放松限购，还是放开落户，还是降低收入，抑或是降低利率，都难以根本性复苏楼市的根本原因。

中间的空档，必须依赖一场实质性降房价，让一部分人奋斗一下，能看到买房的希望才行，才能打破如今的僵局。

过去，大家可能掏空6个钱包，还能支撑起首付。

然如今，奋力一跳也够不着。而且，从上一轮房价大涨，掏空了大多数购房家庭的六个钱包，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。

中心城市的居民杠杆率超过了70%，深圳高达94.7%，杭州、南京更是在百分百之上。

杠杆已经高企，没有钱包可以掏。

更何况，在口罩三年影响下，很多人的思维也潜移默化改变了。

生活不再是买车、买房、努力搬砖、事业有成，而是活在当下。

至于买房，有能力就买，没能力就租，这是大众的普遍想法。很多人不会再像以前一样，为了买一套房，掏空6个钱包，背负一辈子的房贷。

03 | 卫星城的坑有多大

卫星城是上一轮楼市炒作中最热门的话题之一。

比如北京周边的廊坊，上海周边的昆山、太仓、嘉善，深圳周边的大亚湾，广州周边的佛山，南京周边的句容，杭州周边的绍兴等等。

中心城市上班，卫星城居住，是中介们最喜欢用的术语。同时，利用中心城市辐射的噱头，来体现卫星城的价值。

其实，即便能量场强大如京沪深，最大的辐射半径也不过50公里而已，有些城市自身的郊区都没有带动起来，还谈什么带动卫星城发展。

但资本无视一切，在上一轮浪潮中，核心城市的卫星城一片躁动。

然而，狂欢之后一片狼藉。

看看如今的廊坊，房价相比于高点时期已经膝盖斩。南京的卫星城句容，去年被爆料，很多投资客偷鸡不成蚀把米。

中山的马鞍岛、惠州的大亚湾，亦是如此。

判断卫星城是不是坑，首先得看卫星城与中心城市的联系紧密程度，在这方面，昆山、太仓与上海联系相当紧密，深圳周边的东莞，广州周边的佛山，北京周边的廊坊都算是合格的卫星城。

至于杭州、南京，哪怕顶着强二线城市的头衔，但由于其自身的面积足够大，辐射能量场有限，自身的郊区都无法完全覆盖住，哪有能量外溢到周边。

其次得看产业。

惠州和中山则不同，两座城市面积较大，实力偏弱，房屋供应量非常大，一旦限购阻断了深圳客的进入，没了深圳客接盘，就是一场梦幻泡影。

北京的燕郊也是一样，纯属是北京的睡城而已，其自身的产业、经济都很羸弱，楼市过度依赖北京，最容易受到调控影响。

从客观角度来看，昆山楼市价值毋庸置疑，是全国第一县级市，顶头上司是全国最牛地级市苏州，同时又是上海的卫星城。

同时，产业强悍。​苏州是最牛地级市，昆山是最牛县级市。2022年昆山GDP高达​5006.7亿元。

一个县级市，目前有1个千亿产业集群，12个百亿产业集权，超过很多地级市​。

​来源：昆山统计局

​但是，昆山的房价已经远超城市本身的购买力。需求断代，高房价与需求之间产生的空档，逼迫着这座城市房价回调。

4月份在楼市成交量整体转向之下，昆山商品房成交面积环比下降了34.87%。

正如我在之前的文章中多次说到的，在人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市房屋供应过剩、收入与就业复苏迟缓的大背景下，90%以上的城市未来相当长一段时间里，都没有谈房价上涨的资格。